Restnutzungsdauer-Gutachten

Wer eine ältere Immobilie als Kapitalanlage kauft, verschenkt oft bares Geld – ohne es zu merken. Der Grund klingt unspektakulär, kostet aber jedes Jahr: Das Finanzamt rechnet standardmäßig mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Die tatsächliche ist bei vielen Gebäuden deutlich kürzer. Und genau das lässt sich nachweisen – mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten.

Warum die pauschalen 50 Jahre selten passen

Ein vermietetes Gebäude wird steuerlich abgeschrieben: Jahr für Jahr darf ein Teil des Gebäudewerts als Kosten angesetzt werden (die sogenannte AfA). Standard sind 2 % pro Jahr – also 50 Jahre. Diese 50 Jahre sind aber nur eine pauschale Annahme. Bei einem Haus beispielsweise aus den 1960er- oder 1970er-Jahren ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer in der Realität oft viel kürzer.

Weist ein Sachverständiger diese kürzere Nutzungsdauer nach, darf entsprechend mehr abgeschrieben werden – aus 2 % werden schnell 5 % und mehr. Das Ergebnis: eine spürbar niedrigere Steuerlast und eine bessere Rendite nach Steuern (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Was das konkret bedeutet

Rechtsgrundlagen: § 7 Abs. 4 EStG · BFH, 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) · BMF-Schreiben 22.02.2023.

Über die Haltedauer summiert sich dieser Vorteil zu einem fünfstelligen Betrag – bei einem Objekt, das Sie ohnehin gekauft hätten.

Kein Trick, sondern rechtlich abgesichert

Das ist keine Grauzone, sondern gängige Praxis mit klarer Grundlage. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass jedes geeignete Nachweisverfahren zulässig ist (BFH, 28.07.2021) und diese Linie 2024 bekräftigt. Auch das Bundesfinanzministerium hat 2023 einen einheitlichen Rahmen gesetzt. In der Praxis werden gut erstellte Gutachten in der großen Mehrheit der Fälle vom Finanzamt anerkannt.

Für wen sich das lohnt – und für wen eher nicht

Besonders interessant ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei:

• Baujahr vor etwa 1995, ohne umfassende Kernsanierung
• Mehrfamilienhäusern mit hohem Gebäudeanteil
• vermieteten Objekten / Kapitalanlagen
• Käuferinnen und Käufern mit hohem Grenzsteuersatz
• Gewerbeobjekten

Weniger Potenzial gibt es dagegen bei selbst genutzten, frisch kernsanierten Immobilien oder bei sehr geringem Gebäudeanteil. Ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet, lässt sich aber schnell einschätzen – meist schon im ersten Gespräch.

So läuft es ab

1. Erste Einschätzung. Wir schauen gemeinsam, ob Ihr Objekt – oder Ihr Kaufobjekt – überhaupt in Frage kommt. Unverbindlich.
2. Gutachten. Ein zertifizierter Sachverständiger ermittelt die tatsächliche Restnutzungsdauer, inklusive Besichtigung vor Ort.
3. Steuerliche Umsetzung. Ihre Steuerkanzlei setzt das Gutachten in der Steuererklärung um.
4. Der Vorteil wirkt – Jahr für Jahr, über die gesamte Haltedauer.

Unser Partner für die Gutachten

Die Gutachten erstellen, im Partnerverbund mit der Vermieterwelt, zertifizierte Sachverständige.Persönliche Betreuung statt Chatbot und rund 98 % Anerkennungsquote beim Finanzamt. Richtwert: ab rund 799 € netto je Gutachten – dem oft mehrere tausend Euro Steuerersparnis pro Jahr gegenüberstehen.

Quelle: Angaben zu Richtwerten und Ablauf des Gutachtens – Vermieterwelt (Stand 2026).

Gut zu wissen: Die Kosten für das Gutachten selbst lassen sich bei vermieteten Objekten in der Regel steuerlich absetzen – der Aufwand relativiert sich dadurch zusätzlich.

Auch beim Verkauf ein echtes Argument

Der Vorteil ist nicht nur etwas für Käufer. Wer ein älteres Mehrfamilienhaus oder eine Kapitalanlage verkauft, hat damit ein starkes Argument mehr: Der künftige Eigentümer kann seine Steuerlast senken – das macht Ihr Objekt für Anlegerinnen und Anleger deutlich attraktiver.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Die steuerliche Umsetzung erfolgt über Ihre Steuerkanzlei.